Guide: Opladning af elbiler i bolig- og ejerforeninger

Sæt jer ind i loven om opladning af elbiler i bolig- og ejerforeninger

Mange er usikre på, hvad loven egentlig siger om retten til at oplade i bolig- og ejerforeninger. Kort opsummeret er reglerne som følger:

Retten til opladning af elbiler i ejerforeninger blev lovfæstet ved ændringen af den norske lov om ejerlejligheder Eierseksjonsloven i 2017. Retten til opladning af elbiler i boligforeninger blev lovfæstet ved ændringer af den norske lov om andelsboliger (Borettslagsloven), som blev vedtaget i december 2020.

Lovene betyder, at bolig- eller ejerforeninger skal etablere eller tillade etablering af elbilsopladning for beboere, der ønsker det, medmindre der er en saglig grund til at nægte det. Saglige grunde kan være af praktisk art eller høje omkostninger for foreningen. Tærsklen for at anvende omkostninger som grundlag for at nægte er imidlertid høj. Den mest relevante saglige grund til at nægte individuelle beboere at etablere egen ladeplads vil derfor være, at man vil have en fælles ladeløsning i bolig- eller ejerforeningen.

I både bolig- og ejerforeninger er det nemlig stadig bestyrelsen og eventuelt generalforsamlingen, der har bestemmelsesret. Er man i gang med at etablere et fælles ladeanlæg, skal der være tilstrækkelig grund til at sige nej til individuelle initiativer. Individuelle beboere har normalt ikke ret til at etablere egen ladeløsning uden bestyrelsens samtykke.

I alle tilfælde er det op til bestyrelsen at vælge leverandør og løsningstype og beslutte, hvordan betalingen skal administreres. Hvis beboeren har egen parkeringsplads, har vedkommende normalt ret til at få ladepunktet etableret dér. Ellers skal ladepunkterne etableres på de fælles parkeringspladser.

Kom i gang med at forberede en fælles ladeløsning

For at få en ordentlig proces er det vigtigt at komme i gang med jeres egne forberedelser. En velplanlagt fælles løsning er bedre og billigere for alle og sikrer, at I har styr på processen. Individuelle løsninger kan ofte føre til problemer og øgede omkostninger på lang sigt. For at sikre, at alle kan lade, skal strømmen kunne fordeles på en retfærdig måde, og det forudsætter, at anlægget er ensartet. Løsninger fra forskellige leverandører er heller ikke kompatible med hinanden, og derfor kan det være nødvendigt at fjerne individuelle opladere, før der kan etableres et fælles anlæg.

Nedsæt en arbejdsgruppe

En særlig arbejdsgruppe er med til at gøre processen mere effektiv. Gruppen bør få ansvaret for at sætte sig ind i relevant information, kortlægge interesser, indhente tilbud, udarbejde et forslag og kommunikere med bestyrelsen undervejs. Gruppen bør have et klart mandat, så beslutninger træffes på korrekt vis.

Kortlægning og forberedelse

De ansvarlige bør først kortlægge interessen blandt beboerne og definere, hvad de ønsker at få tilbud på. Nogle spørgsmål kan være vanskelige at besvare uden en inspektion, mens andre beslutninger bør træffes, før I beder nogen om at inspicere stedet.

Noget af det, der skal afklares, er:

• Hvor mange parkeringspladser er der i alt?
• Hvordan er pladserne fordelt – inde og ude og på forskellige etager eller områder?
• Ønsker I ladepunkter på faste pladser, fælles pladser/gæstepladser eller begge dele?
• Hvor mange beboere ønsker ladepladser nu og i løbet af 1-3 år?
• Ønsker I adgangskontrol med RFID ved ladepunkterne?
• Ønsker I selv at stå for fakturering af beboernes strømforbrug, eller skal de faktureres direkte?
• Ønsker I, at alle skal kunne oplade samtidig – også når alle får elbil?
• Ønsker I øget driftssikkerhed gennem lokal styring af anlægget?
• Ønsker I at kunne udnytte al tilgængelig strømkapacitet i bygningen?
• Ønsker I at kunne sætte effektgrænser for at undgå høje eltakster?
• Findes der støtteordninger i jeres kommune eller region?
• Har I beboere, der har brug for prioriteret opladning?
• Ønsker I at eje eller leje anlægget (husk at beregne de samlede omkostninger over 10 år)?

Man bør i alle tilfælde lave infrastrukturen til alle parkeringspladser med det samme og installere ladestationer på pladserne til de beboere, der ønsker det nu. Dette sikrer, at anlægget skaleres rigtigt med hensyn til strømforbrug og fordeling og betaler sig på sigt. Når infrastrukturen er forberedt, vil det også gøre det nemt for beboere, der ønsker en ladestation på et senere tidspunkt.

Indhent tilbud

For at få en ladeløsning på plads skal I vælge en leverandør og en installatør. Leverandøren er den, der leverer ladestationer, styring og administrationsløsning, mens installatøren er det elektrikerfirma, der står for infrastrukturen og installerer anlægget. Mange installatører installerer ladeløsninger fra flere leverandører, mens andre specialiserer sig i anlæg fra én leverandør. Forskellige leverandører bruger også forskellige tekniske løsninger, administrative systemer og betalingsmodeller. Det kan gøre det vanskeligt at vurdere forskellige tilbud i forhold til hinanden.

Tilbud kan indhentes både via leverandører og installatører. Vi anbefaler, at arbejdsgruppen først sætter sig ind i, hvilke leverandører, løsninger og betalingsmodeller der findes. For at være sikker på at få gode tilbud er det en god idé at kontakte udbyderne direkte. De vil så lave en inspektion og udarbejde et tilbud i samarbejde med en af jeres foretrukne installatører i området. For at gøre det nemmere at sammenligne tilbuddene er det en god idé at specificere konkrete punkter, I vil have svar på, og følge op, hvis noget er uklart i de tilbud, I får.

Ønsker I et tilbud fra os? Læs om vores løsninger, og kontakt os her!

Sådan vurderer I tilbudene

Ved vurdering af prisen er omkostningerne til etablering af anlægget bare én af de faktorer, der skal overvejes. For at nå frem til den bedste løsning skal I også se på, hvad prisen bliver for foreningen og for den enkelte bruger over tid, hvor høj ladeeffekt der lægges op til, og om løsningen kan udnytte al tilgængelig effekt i bygningen. Nogle punkter, I bør se på, er:

• Pris for etablering af infrastruktur
• Pris pr. bruger for installation af ladestation ved opstart
• Pris pr. bruger for installation af ladestation på et senere tidspunkt
• Fast månedlig pris for bolig- eller ejerforeningen
• Fast månedlig pris for den enkelte bruger
• Samlet pris for bolig- eller ejerforeningen efter 10 år
• Samlet pris pr. bruger efter 10 år
• Betalingsløsning – gør-det-selv eller direkte fakturering af brugere
• Om der er eventuelle skjulte omkostninger, der ikke fremgår af tilbuddet
• Om I frit kan vælge el
• Om alle brugere vil kunne oplade samtidig, uden at nogen skal stå i kø
• Om hvert ladepunkt vil have adgang til mindst 6 A / 1,4 kW på et givet tidspunkt
• Maksimal ladeeffekt pr. ladepunkt
• Om ladestationerne hele tiden leverer den lovede effekt
• Om løsningen dynamisk kan bruge den tilgængelige effekt fra hele bygningen til opladning
• Om opladningen også vil fungere ved tab af internetforbindelsen eller den trådløse kommunikation
• Om ladestationerne har MID-godkendte energimålere
• Om brugerne har mulighed for at aflæse deres eget forbrug på ladestationen eller i en app
• Om ladestationerne har mulighed for kabelophæng

Sørg for intelligent og retfærdig fordeling af den tilgængelige strøm

Noget, I bør overveje, er, hvordan løsningen udnytter den strøm, I har til rådighed. Mange bolig- og ejerforeninger er bekymrede for, at de ikke har nok tilgængelig elektricitet og er nødt til at investere i øget adgang til strøm for at kunne få et ladeanlæg. Intelligente strømstyringsløsninger gør dog dette unødvendigt i de fleste tilfælde.

De bedste af disse løsninger sørger for, at man til enhver tid kan udnytte den tilgængelige strøm i hele elanlægget. Det fungerer ved, at løsningerne overvåger det samlede strømforbrug i realtid og dynamisk kan fordele den tilgængelige strøm til ladeanlægget.

For at få en retfærdig fordeling af strømmen er det også vigtigt at sikre, at alle kan oplade på samme tid og har lige adgang til strøm, også når alle parkeringspladser får ladestationer. Nogle løsninger er baseret på at stille biler i kø, indtil der er nok tilgængelig strøm. Det er uheldigt, da det giver en “først til mølle”-effekt, hvor de samme beboere som regel får opladet først hver dag. Med den rette løsning får I en mere retfærdig løsning, større fleksibilitet, højere gennemsnitlig ladeeffekt og lavere omkostninger til infrastruktur.

I bør også sikre, at I har mulighed for at indstille jeres egne effektgrænser for anlægget. Det vil hjælpe jer med at undgå øgede eltakster ved at lade effektforbruget flade ud om eftermiddagen og flytte opladningen til om natten. Det er også det tidspunkt, hvor strømmen er billigst.

Eftersom strømstyringen er afgørende for, at opladningen kan fungere, er det vigtigt, at den fungerer, også hvis internetforbindelsen eller den trådløse kommunikation svigter.

Sørg for en retfærdig fordeling af udgifterne

En af de mest almindelige bekymringer i forbindelse med etablering af elbilsopladning i bolig- og ejerforeninger er, at man kan blive nødt til at betale for andres lademulighed og strømforbrug. Når det gælder lademuligheder er det som nævnt almindeligt, at bolig- eller ejerforeningen betaler for infrastruktur og forberedelse af alle parkeringspladser, mens den enkelte bruger betaler for sin egen ladestation. Det er den mest rimelige og problemfri løsning – både for fællesskabet og den enkelte. For dem, der ikke har en elbil, vil en klargjort plads blandt andet øge boligens salgsværdi.

Når det drejer sig om en retfærdig fordeling af eludgifterne, er der to muligheder. En almindelig løsning i mindre bolig- og ejerforeninger er, at bestyrelsen selv aflæser forbruget pr. bruger og fakturerer den enkelte. Det kan dog hurtigt give mere arbejde, end man ønsker. Alternativet er, at udbyderen af ladeløsningen fakturerer den enkelte bruger hver måned. Direkte betaling via app er også muligt.

For at sikre en nøjagtig måling af forbruget er det bedst, hvis ladestationerne har MIDT-godkendte energimålere. MID (måleinstrumentdirektivet) regulerer måleinstrumenternes nøjagtighed. MID-godkendte energimålere har en fejlmargin på mindre end +/- 0,5 %.
Det er også vigtigt, at I fastsætter en korrekt pris for opladningen. Hvis den enkelte beboer oplader på sin egen plads, er det bedst at fastsætte en kWt-pris, der tager højde for svingende elpriser hen over året og sikrer, at I ikke går i minus. Hvis I skal have fælles ladepladser, kan det være værd at overveje betaling pr. minut for at sikre, at ingen biler bliver stående, efter at de er opladet.

Cloud-løsning eller lokal styring

Hvordan anlægget styres, har meget at sige for driftssikkerheden. Alle moderne ladeløsninger bruger cloud-løsninger til visse funktioner. I visse løsninger foregår styring af strømfordeling og opladning imidlertid også i en cloud-løsning. Hvis forbindelsen til skyen ryger, kan det betyde, at I ikke får opladet som planlagt. Lokal styring af strømfordelingen og kritisk ladefunktionalitet giver den bedste driftssikkerhed.

Trådløs eller kabelforbundet kommunikation i anlægget

Nogle løsninger til opladning af elbiler i bolig- og ejerforeninger bruger trådløs kommunikation i anlægget, mens andre bruger kabelforbundet kommunikation. Trådløse løsninger er noget hurtigere at installere, men kabelforbundne løsninger er mere driftssikre. Kommunikationskablerne lægges sammen med strømkablerne og giver derfor ikke en væsentlig stigning i de samlede omkostninger.

Sørg for, at ladestationerne leverer den lovede effekt

Ikke alle ladestationer leverer den effekt, de lover. Opladning med højere effekt kan forårsage varmeudvikling i ladestationen, hvilket i værste fald kan blive en sikkerhedsfare. Nogle ladestationer løser dette problem ved at nedjustere ladeeffekten, indtil temperaturen falder (derating). Det øger naturligvis også den tid, det tager at genoplade bilen, og kan være frustrerende for beboere, der har baseret deres tilværelse på at få en vis effekt for at imødekomme deres ladebehov.

Spørg udbyderen af ladeløsningen eller installatøren, om ladestationerne i tilbuddet benytter derating ved opladning ved den maksimale effekt, der er angivet i tilbuddet. Ladestationer, der ikke anvender derating under normale forhold, giver brugerne større forudsigelighed.