Guide: elbillading i borettslag og sameie

Sett dere inn i lover om elbillading i borettslag og sameie

Mange er usikre på hva loven egentlig sier om retten til å lade i borettslag og sameier. Kort oppsummert er situasjonen som følger:

Retten til elbillading i sameie ble lovfestet gjennom en endring av Eierseksjonsloven i 2017. Retten til elbillading i borettslag ble lovfestet gjennom endringer i Borettslagsloven vedtatt i desember 2020.

Lovene betyr at sameier eller borettslag må etablere, eller tillate etablering av, elbillading for beboere som ønsker det – med mindre det finnes saklig grunn til å nekte. Saklige grunner kan være av praktisk art eller høye kostnader for felleskapet. Terskelen for å bruke kostnader som grunnlag for avslag er imidlertid høy. Den mest relevante saklige grunnen for å nekte enkeltbeboere å etablere egen ladeplass vil derfor være at man vil ha en felles ladeløsning i borettslaget eller sameiet.

Både i borettslag og sameier er det nemlig fortsatt styret og eventuelt generalforsamlingen som har bestemmelsesrett. Er man i gang med en prosess for å etablere et felles ladeanlegg, skal dette være tilstrekkelig grunn til å si nei til individuelle initiativer. Enkeltbeboere har normalt ikke rett til å etablere en egen ladeløsning uten samtykke fra styret.

I alle tilfeller er det opp til styret å velge leverandør, type løsning og hvordan betaling skal organiseres. Om beboeren disponerer egen parkeringsplass har vedkommende normalt rett til å få ladepunktet etablert der. Ellers skal ladepunkt etableres på felles parkeringsplasser.

Kom i gang med å utrede en felles ladeløsning

For å få en ryddig prosess er det viktig å komme i gang med deres egen utreding. En godt planlagt fellesløsning vil bli bedre og billigere for alle, og sikrer at dere har kontroll på prosessen. Individuelle løsninger vil svært ofte kunne føre til problemer og økte kostnader på sikt. For å sikre at alle skal kunne lade må blant annet strømmen kunne fordeles på en rettferdig måte, og dette forutsetter et enhetlig anlegg. Løsninger fra ulike leverandører er heller ikke kompatible med hverandre, og enkeltladere må derfor kanskje tas ned før et felles anlegg kan etableres.

Dann en arbeidsgruppe

En egen arbeidsgruppe bidrar til en mer effektiv prosess. Gruppen bør få ansvaret for å skaffe og sette seg inn i relevant informasjon, kartlegge interesse, innhente tilbud, utarbeide en innstilling og kommunisere med styret underveis. Gruppen bør få et klart mandat, slik at beslutninger fattes på korrekt måte.

Gjennomfør kartlegging og forberedelser

De ansvarlige bør først kartlegge interessen blant beboerne, og definere hva dere ønsker å få tilbud på. Noen spørsmål kan være vanskelig å besvare uten befaring, mens noen beslutninger bør fattes før dere inviterer noen.

Blant det som bør avklares er:

• Hvor mange parkeringsplasser har dere totalt?
• Hvordan er plassene fordelt – inne og ute og på ulike etasjer eller områder?
• Ønsker dere ladepunkter på faste plasser, felles- / gjestesplasser, eller begge deler?
• Hvor mange beboere ønsker ladeplasser nå, og i løpet av 1-3 år?
• Ønsker dere tilgangskontroll med RFID på ladepunktene?
• Vil dere administrere fakturering av beboere for forbruk selv, eller vil dere at de faktureres direkte?
• Ønsker dere at alle skal kunne lade samtidig – også når alle får elbil?
• Ønsker dere økt driftssikkerhet gjennom lokal styring av anlegget?
• Ønsker dere å kunne utnytte all tilgjengelig strømkapasitet i bygget?
• Ønsker dere å kunne sette effektgrenser for å unngå høye effekttariffer?
• Finnes det støtteordninger i deres kommune eller fylke?
• Har dere beboere som trenger prioritert lading?
• Vil dere eie eller leie anlegget (husk å regne ut totalkostnader over 10 år)?

Man bør i alle tilfeller legge opp infrastruktur til alle parkeringsplasser med en gang, og installere ladestasjoner på plassene til de beboerne som ønsker det nå. Dette sikrer at anlegget skaleres riktig i forhold til strømforbruk og fordeling, og vil lønne seg på sikt. Klargjort infrastruktur vil også gjøre det enkelt for beboere som ønsker ladestasjon senere.

Hent inn tilbud

For å få på plass en ladeløsning må dere velge en ladeleverandør og en installatør. Ladeleverandøren er den som leverer ladestasjoner, styring og administrasjonsløsning, mens installatøren er elektrikerfirmaet som får på plass infrastruktur og monterer anlegget. Mange installatører installerer ladeløsninger fra flere leverandører, mens andre spesialiserer seg på anlegg fra én leverandør. Ulike ladeleverandører benytter også ulike tekniske løsninger, administrasjonssystemer og betalingsmodeller. Dette kan gjøre det vanskelig å vurdere ulike tilbud opp mot hverandre.

Tilbud kan innhentes både via ladeleverandører og installatører. Vi anbefaler at arbeidsgruppa først setter seg inn i hvilke ladeleverandører, løsninger og betalingsmodeller som finnes. For å være sikker på å få gode tilbud er det lurt å kontakte tilbyderne direkte. Disse vil da sørge for befaring og utarbeide et tilbud i samarbeid med en av deres foretrukne installatører i deres område. For å gjøre tilbudene enklere å sammenligne er det lurt å spesifisere konkrete punkter dere ønsker svar på og å følge opp om noe er uklart i tilbudene dere får.

Ønsker dere et tilbud fra oss? Les om våre løsninger og kontakt oss her!

Slik vurderer dere tilbudene

Ved vurdering av pris er kostnaden for etablering av anlegget bare én av faktorene man må vurdere. For å komme frem til den beste løsningen må dere også se på hva prisen vil bli for felleskapet og for hver bruker over tid, hvor høy ladeffekt det legges opp til, og om løsningen kan utnytte all tilgjengelig effekt i bygget. Noen punkter dere bør se på er:

• Pris for etablering av infrastruktur
• Pris pr. bruker for installasjon av ladestasjon ved oppstart
• Pris pr. bruker for installasjon av ladestasjon senere
• Fast månedspris for borettslag eller sameie
• Fast månedspris for hver bruker
• Totalpris for borettslag/sameie etter 10 år
• Totalpris pr. bruker etter 10 år
• Betalingsløsning – gjør det selv eller direktefakturering av brukere
• Om det er eventuelle skjulte kostnader som ikke kommer frem i tilbudet
• Om dere fritt kan velge strømleverandør
• Om alle brukere vil kunne lade samtidig uten at noen stilles i kø
• Om hvert ladepunkt vil ha tilgang til minimum 6A / 1,4kW til enhver tid
• Maksimal ladeeffekt per ladepunkt
• Om ladestasjonene gir lovet effekt hele tiden
• Om løsningen dynamisk kan bruke tilgjengelig effekt fra hele bygget til lading
• Om lading vil fungere også ved bortfall av internett eller trådløs kommunikasjon
• Om ladestasjonene har MID-godkjente energimålere
• Om brukere har mulighet til å lese av sitt eget forbruk på ladestasjon eller i app
• Om ladestasjonene har mulighet for kabeloppheng

Sørg for smart og rettferdig fordeling av tilgjengelig strøm

Et punkt dere bør vurdere er hvordan løsningen utnytter strømmen dere har tilgjengelig. Mange borettslag og sameier er bekymret for at de ikke har nok tilgjengelig strøm og må investere i økt strømtilgang for å kunne få på plass et ladeanlegg. Smarte strømstyringsløsninger gjør imidlertid dette unødvendig i de fleste tilfeller.

De beste av disse løsningene sørger for at dere til enhver tid kan utnytte den tilgjengelige effekten i hele deres elektriske anlegg. Dette fungerer ved at løsningene overvåker det totale effektforbruket i sanntid og dynamisk kan fordele tilgjengelig effekt til ladeanlegget.

For å få en rettferdig fordeling av strøm er det også viktig å sørge for at alle kan lade samtidig og få lik tilgang til strøm, også når alle parkeringsplasser får ladestasjon. Noen løsninger baserer seg på å stille biler i kø inntil nok kapasitet er tilgjengelig. Dette er uheldig da det gir en «først til mølla» effekt der de samme beboerne gjerne får ladet først hver dag. Med riktig løsning får dere en mer rettferdig løsning, større fleksibilitet, høyere gjennomsnittlig ladeeffekt og lavere kostnader til infrastruktur.

Dere bør også sikre at dere har muligheten til å sette egne effektgrenser for anlegget. Dette vil hjelpe dere å unngå økte effekttariffer ved å flate ut effektforbruket på ettermiddagen og flytte lading til natten. Det er også timene da strømmen er billigst.

Siden strømstyringen er kritisk for at ladingen skal fungere, er det viktig at den fungerer også om nettforbindelse eller trådløs kommunikasjon skulle falle ut.

Sørg for rettferdig fordeling av utgifter

En av de vanligste bekymringene i forbindelse med etablering av elbillading i borettslag og sameier er at man skal bli nødt til å betale for andres lademulighet og strømforbruk. Når det gjelder lademuligheter er som nevnt det vanlige at borettslaget eller sameiet betaler for infrastruktur og klargjøring av alle parkeringsplasser, mens hver enkelt bruker betaler for sin egen ladestasjon. Dette er den rimeligste og mest problemfrie løsningen, både for fellesskapet og hver enkelt. For de som ikke har elbil vil klargjort plass blant annet øke salgsverdien på boligen.

Når det gjelder rettferdig fordeling av utgifter til strøm finnes det to muligheter. En vanlig løsning i mindre borettslag og sameier er at styret selv leser forbruket per bruker og fakturerer hver beboer selv. Dette kan fort bli mer jobb enn mange ønsker. Alternativet er at hver enkelt bruker fakturerer direkte av ladetilbyderen hver måned. Det er også mulig med direktebetaling via app.

For å sikre nøyaktig måling av forbruket er det best om ladestasjonene har MID-godkjente energimålere. MID (Måleinstrumentdirektivet) regulerer nøyaktigheten av måleinstrumenter. MID-godkjente energimålere har en feilmargin på under +/- 0,5%.

Det er også viktig at dere setter en riktig pris for ladingen. Om hver enkelt lader på egen plass er det beste å sette en kWt pris som tar høyde for variasjon i strømprisen gjennom året og sørger for at dere ikke går i minus. Om dere skal ha felles ladeplasser kan det være et alternativ vurdere betaling per minutt for å sikre at ingen blir stående etter at bilen er ladet.

Skyløsning eller lokal styring

Hvordan anlegget styres har mye å si for driftssikkerheten. Alle moderne ladeløsninger bruker skyløsninger til noen funksjoner. Med noen løsninger ligger imidlertid også styringen av strømfordeling og lading i en skyløsning. Om forbindelsen til skyen skulle bli brutt, kan det bety at dere ikke får ladet som planlagt. Lokal styring av strømfordeling og kritisk ladefunksjonalitet gir best driftssikkerhet.

Trådløs eller kablet kommunikasjon i anlegget

Noen løsninger for elbillading i sameie og borettslag bruker trådløs kommunikasjon internt i anlegget, mens andre bruker kablet kommunikasjon. Trådløse løsninger er noe raskere å installere, men kablede løsninger er mer driftssikre. Kommunikasjonskablene legges sammen med strømkablene og gir derfor ikke en betydelig økning i totalkostnaden.

 

Sørg for at ladestasjonene gir lovet effekt

Ikke alle ladestasjoner leverer effekten de lover. Lading med høyere effekter kan gi varmeutvikling inne i ladestasjonen, noe som i verste fall kan bli en sikkerhetsrisiko. Noen ladestasjoner løser dette problemet ved å justere ned ladeeffekten inntil temperaturen synker (derating). Dette øker selvsagt også tiden det tar å lade opp bilen, og kan være frustrerende for beboere som har basert seg på å få en viss effekt for å møte sitt ladebehov.

Sjekk med ladetilbyder eller installatør om ladestasjonene i tilbudet benytter derating ved lading på den maksimale effekten som blir spesifisert i tilbudet. Ladestasjoner som ikke benytter derating under normale forhold vil gi bedre forutsigbarhet for brukerne.